Heeft u een overeenkomst met een bedrijf of persoon, maar houdt deze zich niet aan de gemaakte afspraken? Dan kunt u de andere partij in gebreke stellen, de overeenkomst ontbinden, uw geld terug vragen of een schadevergoeding eisen.
U kunt de verkoper laten weten dat u hem of haar aan de koop van de woning houdt en vragen om de woning alsnog aan u te leveren. Als de verkoper de woning toch niet aan u kan of wil leveren, kunt u op grond van het koopcontract meestal een boete vorderen van 10% van de koopsom.
Uit onderzoek blijkt dat 28% van alle kopers in 2021 niet tijdig de hypotheek in orde kregen. Een verlengingsverzoek van het financieringsvoorbehoud is dan ook niet heel bijzonder te noemen. Soms komt een tweede verzoek tot verlenging ook voor. Dan is het wellicht nodig om kritisch door te vragen.
Op de dag nadat je het - door beide partijen getekende - voorlopig koopcontract hebt ontvangen, gaat eerst een wettelijke bedenktijd in. Tijdens deze bedenktijd van drie dagen mag je als koper van de koop afzien, zonder opgaaf van redenen. Minimaal twee van deze drie dagen moeten werkdagen zijn.
Aangezien er dus in feite geen echt verschil is tussen een voorlopig en een definitief koopcontract, is er ook geen sprake van een maximale tijdsspanne die daar tussen mag zitten. Op de datum van passeren (en dus ook de overdracht van het huis) worden bij de notaris wel de leveringsakte en de hypotheekakte getekend.
Wanneer kan ik de koopovereenkomst ontbinden? Als u de verkoper de tijd hebt gegeven om het product te repareren of u een nieuw product te geven. En als het probleem daarna niet is opgelost. Als de verkoper het product niet kan of wil repareren of vervangen binnen een bepaalde tijd.
Als de akte niet tijdig wordt verleden riskeer je een boete. Deze boete is gelijk aan het bedrag van de te betalen registratierechten, wat betekent dat je twee keer registratierechten moet betalen. Niettemin krijg je hierop een korting die wordt berekend op basis van een wettelijk barema.
Zorg in ieder geval dat je een datum vermeldt tot wanneer je de tijd hebt om de hypotheek rond te krijgen. Meestal wordt uitgegaan van 6 tot 8 weken na het tekenen van koopcontract. Daarnaast moet het hypotheekbedrag erin staan. Je kunt er ook voor kiezen om een rentepercentage en de hypotheekvorm te vermelden.
Zo lang de datum van één of meer ontbindende voorwaarden nog niet verstreken is en de koper dus nog de mogelijkheid heeft om het koopcontract kosteloos te ontbinden, blijft een woning op 'Verkocht onder voorbehoud' staan. In veel gevallen, zoals bij het financieringsvoorbehoud, is dat een periode van ongeveer 6 weken.
Als de verkoper uw bod accepteert, zit u nog niet aan de koop van het huis vast. De koopovereenkomst is pas geldig als u het contract tekent. U kunt uw bod dus nog intrekken of de voorwaarden veranderen.
De verkoper krijgt tien dagen de tijd om het bod te aanvaarden - al gaat dit meestal veel sneller. Maar van zodra de verkoper het bod heeft geaccepteerd, is er in principe geen weg terug. Een bod is een bindende overeenkomst tussen de koper en verkoper.
7:9 BW heeft de verkoper twee hoofdverplichtingen. De verkoper dient de zaak met toebehoren in eigendom over te dragen en hij dient de zaak aan de koper af te leveren. Een aanvullend vereiste staat in art. 7:17 BW: de verkochte zaak moet conform zijn.
Het product dat u verkoopt moet 'deugdelijk' zijn, van goede kwaliteit. Dit is de wettelijke garantie waar uw klant recht op heeft. Als het product bijvoorbeeld kapot is, dan moet u het vervangen of repareren. U kunt naast de wettelijke garantie ook extra garantie geven of verkopen.
Stuur een ingebrekestelling
Laat de andere partij dan via een aangetekende brief weten dat hij 'in gebreke' is. Dit betekent dat hij zich niet houdt aan de overeenkomst. Gebruik hiervoor onze voorbeeldbrief ingebrekestelling. U geeft de andere partij dan een laatste kans om de afspraken na te komen.
Als verkoper blijf je aansprakelijk voor gebreken gedurende twee jaar nadat de koper het gebrek heeft gemeld, of redelijkerwijs had kunnen melden. De koper kan die termijn steeds verlengen door de verkoper eraan te herinneren dat hij hem aansprakelijk houdt voor het gebrek.
Wanneer de financiering binnen de termijn niet rond komt, kan het zo zijn dat de koper een beroep doet op de ontbindende voorwaarde en de koop ontbindt. Hij kan dan zonder een boete onder de koopovereenkomst uit. En jij als verkoper staat dan met lege handen en zal je huis opnieuw moeten gaan verkopen.
De termijn 'verkocht onder voorbehoud' kan erg verschillen. Gebruikelijk is dit 5-8 weken. Dit is mede afhankelijk van de tijd van het jaar. Met de feestdagen kan het vaak wat langer duren in verband met vrije dagen van de banken.
Tips van Makelaarsland
Gemiddeld zit er anderhalve week tussen het maken van de mondelinge deal en het tekenen van het voorlopig koopcontract. Zorg er voor dat dit proces versneld wordt. Laat in je bieding meenemen dat het je wens is om zo snel mogelijk, bijvoorbeeld binnen 48 uur het koopcontract te tekenen.
Wanneer is de overdracht? De overdracht huis gebeurt een tijdje ná het tekenen van het voorlopig koopcontract. Hoelang daarna, dat hebben jij en de verkoper samen afgestemd. Meestal zit daar minimaal zes weken tussen.
Verjaring van een notariële akte
Deze vordering kan echter wel gewoon verjaren; in principe verjaart de vordering 5 jaar na de datum waarop de vordering opeisbaar is geworden. De bevoegdheid tot tenuitvoerlegging van een notariële akte waarin de vordering is vastgelegd verjaart derhalve niet na 20 jaar, maar na 5 jaar.
De koper heeft volgens de wet drie dagen bedenktijd. Tijdens deze bedenktijd mag hij of zij afzien van de koop. Dat mag zonder reden en is zonder gevolgen. U kunt ook een langere bedenktijd afspreken.
De verkoopovereenkomst is cruciaal
Integendeel, je verkoop is definitief! Daarom spreek je beter van een "onderhandse verkoopovereenkomst". Deze vormt het bewijs voor de partijen dat het contract is gesloten en zal later als basis dienen voor de notariële akte.
Indien een bod aanvaard wordt door de verkoper, komt in principe een verkoop tot stand. Bijgevolg bestaat er geen “vrijblijvend bod”, maar zal een bod steeds bindend zijn voor de uitbrenger ervan.
Op grond van artikel 7:2 lid 2 BW heeft een koper van een woning gedurende drie dagen na het tekenen van de koopovereenkomst het recht deze overeenkomst zonder opgave van redenen te ontbinden. Voor een verkoper geldt deze wettelijke bedenktijd niet.
